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Qué se teje en el mercado de las oficinas

Mientras los proyectos habitacionales casi no se han visto este año, en la vereda de las oficinas el panorama es distinto: 2009 será un año récord en producción de m². Pero aún no es claro cómo viene 2010.
 

Fuente: Portalinmobiliario

Más de 300.000 m² de oficinas serán construidos este año en Santiago. Con esta cifra, la capital llega a niveles de producción parecidos a ciudades de la talla de Sao Paulo, y 2009 se consolida como un año histórico. Eso sí, acá estamos hablando de cierto tipo de oficinas, las de tipo A. “Prácticamente todo lo que se construye es categoría A. La B es un mercado mucho más reducido”, explica Enrique Chirgwin, gerente general de Mackenzie Hill, consultora inmobiliaria especialista en el mercado de las oficinas A.

¿Cómo distinguir qué clasificación tiene un proyecto? Si bien no hay una fórmula universal, en general, se conviene que la categoría A incluye a los edificios diseñados y construidos de acuerdo a altos estándares de calidad, en relación con su estructura, sistemas mecánicos, estacionamientos, seguridad y climatización. Además, son oficinas de plantas libres.

También están las A+, que consideran algunas especificaciones que las hacen posicionarse en un nivel superior, como ascensores de alta velocidad, climatización independiente, y piso técnico. Sobre este último, Chirgwin explica que aún no se ha masificado en el mercado pues no se justifica hacerlo: “la relación costo – beneficio es alta todavía y mucha gente no lo necesita o no lo quiere”.

Por otro lado, las oficinas B disponen de menos tecnología en términos de equipamiento y cuentan con una distribución más rígida. Por ejemplo, hay muchos privados con muros estructurales, lo que hace más complicado cualquier modificación. Son espacios más reducidos y las soluciones en general son “caso a caso”.

Por último, la clase C se refiere a casas que han sido adaptadas como oficinas. Muchas veces presentan espacios ineficientes, y no incluyen soluciones de estacionamiento o de aire acondicionado. A juicio del arquitecto Gustavo Krefft, arquitecto de Krefft & Asociados, ésta es una especie en extinción: “antes uno agarraba cualquier casa, en cualquier parte y se instalaba. Ahora ya no porque muchas municipalidades no lo permiten”.

Las claves del éxito

El mercado de las oficinas A está dando de qué hablar. Pero tanto dinamismo tiene su lado negativo: el fantasma del sobre stock. Según un informe de la consultora Mackenzie Hill, la tasa de vacancia en Santiago a fines del primer semestre fue de 3,46%, cifra bajo el rango “sano” del mercado, que es de 5 a 8%.

Con tanto por donde elegir, la clave parece estar en la diferenciación. “Los mercados inmobiliarios en Santiago son chicos y se saturan con mucha facilidad (…) el secreto en la parte inmobiliaria es buscar nichos no tan explotados”, comenta Krefft.

Es por eso que este arquitecto se interesó por el proyecto Apoquindo 6.400, un edificio de 6 subterráneos y 18 pisos con plantas libres de 40 a 572 m². Acá, se apuesta por sorprender con el formato de oficinas A, pero más pequeñas. El arquitecto destaca: “hay empresas más chicas que no necesitan una tremenda planta de 500 m² con gastos comunes altísimos”.
 
Otra solución interesante es la llegada de los estacionamientos pagados. Varios proyectos de oficinas lo están incorporando —incluido Apoquindo 6.400— con la idea de entregar un beneficio a los futuros propietarios. “Pueden ahorrarse la compra del estacionamiento de visitas, ya que el proyecto mismo cuenta con parking por hora y el uso es mucho más eficiente”, señala Krefft.

En todo caso, independiente de las novedades de cada proyecto, hay elementos que sí o sí tienen que estar presentes en un edificio tipo A. Y por lejos, lo más importante es contar con una buena ubicación. “En locaciones buenas es obligado hacer edificios A porque el sitio es tan caro que sería como hacer una mediagua en La Dehesa. El terreno obliga a hacer un edificio de primera categoría”, señala Enrique Chirgwin.

Según el estudio de Mackenzie Hill, Las Condes es la comuna donde más se han construido oficinas A en los últimos años, y actualmente agrupa la mayor cantidad de m² útiles del Gran Santiago, con más de 951.000. La oferta de los próximos meses se concentrará en esa zona, además de Huechuraba, Providencia, Vitacura y Lo Barnechea.

Otro aspecto que está adquiriendo cada vez más importancia en las oficinas tipo A es el diseño. “Hay más imagen metida en el edificio, ya no es sólo una caja de vidrio, sino que se busca darle carácter”, destaca Gustavo Krefft, quien tiene 17 años de experiencia en este rubro.

Y el giro en el diseño no sólo se aprecia por fuera, sino también por dentro. Ya pasaron de moda las oficinas con muchos privados y ahora se aboga por la optimización de los espacios. Krefft dice: “se ha acentuado el tema de las plantas abiertas, donde sólo el jefe está en un privado y los demás en estaciones de trabajo”.

Así las cosas, desarrollar un proyecto que reúna buena ubicación, buen diseño exterior y flexibilidad interior, parece ser un negocio redondo. Los edificios de oficina A en Las Condes, por ejemplo, se arriendan en promedio a 0,56 UF/m² mensuales y se venden en promedio a 63,3 UF/m². En Providencia, las cifras llegan a 0,52 y 54,8 UF/m², respectivamente. Esto según al estudio del mercado de oficinas de Mackenzie Hill.

Habrá que esperar y ver si siguen esos precios. Por lo pronto, 2010 se pronostica menos ágil en términos de producción. “Hay que lograr que el año 2009 sea absorbido, y de eso se dieron cuenta los desarrolladores que pusieron el pie en el freno”, explica Chirgwin. En definitiva, es un mercado dinámico, donde no todo está dicho.